Le permis de louer : ce que dit la réglementation
Depuis la loi ALUR, une commune ou une intercommunalité (EPCI) peut délimiter des zones d'habitat dégradé dans lesquelles toute nouvelle mise en location est encadrée. C'est ce que l'on appelle le permis de louer. Il prend l'une de ces deux formes :
- la déclaration de mise en location, à déposer dans les 15 jours qui suivent la signature du bail (formulaire cerfa n° 15651) ;
- l'autorisation préalable de mise en location, à obtenir avant la signature du bail (formulaire cerfa n° 15652). La mairie ou l'EPCI dispose d'un mois pour répondre ; sans réponse dans ce délai, l'autorisation est réputée accordée.
Le dispositif concerne les logements loués vides ou meublés, à chaque nouvelle mise en location avec un nouveau locataire. Il ne s'applique ni au renouvellement ni à la reconduction du bail, ni à la signature d'un avenant. L'autorisation vaut pour une mise en location dans les deux ans qui suivent sa délivrance. Pour savoir si votre logement se trouve dans une zone concernée, renseignez-vous auprès de votre mairie ou de votre intercommunalité.
Pourquoi la mairie peut exiger des travaux avant la location
Pendant l'instruction d'une demande d'autorisation, la commune peut faire visiter le logement. Elle peut ensuite accorder l'autorisation, l'accorder sous réserve de travaux ou d'aménagements préalables, ou la refuser. Une décision de refus précise les travaux nécessaires pour rendre le logement conforme aux exigences de sécurité et de salubrité ; elle est transmise à la Caf, à la MSA et aux services fiscaux. L'autorisation est obligatoirement refusée lorsque le logement se trouve dans un immeuble frappé d'un arrêté d'insalubrité ou de péril.
Les points le plus souvent relevés lors de ces visites :
- une installation électrique vétuste ou dangereuse ;
- de l'humidité, des moisissures ou une ventilation insuffisante ;
- un chauffage absent, insuffisant ou dangereux ;
- des garde-corps, escaliers ou menuiseries en mauvais état ;
- des équipements sanitaires ou une production d'eau chaude défaillants.
Louer sans autorisation expose à une amende pouvant atteindre 5 000 €, portée à 15 000 € en cas de récidive dans les trois ans. Louer malgré un refus expose à une amende pouvant atteindre 15 000 €.
Le permis de louer vise d'abord la sécurité et la salubrité, mais c'est aussi le bon moment pour anticiper la décence énergétique : en France métropolitaine, un logement classé G au DPE n'est plus considéré comme décent pour une nouvelle location depuis le 1er janvier 2025, et ce sera le cas des logements classés F en 2028, puis E en 2034.
Comment CAPENERGIE vous accompagne pour obtenir votre permis de louer
Que la mairie ait émis des réserves, refusé votre demande ou que vous souhaitiez préparer votre dossier en amont, nous construisons avec vous un plan de travaux clair et réaliste :
- Analyse de votre situation : décision de la mairie, réserves ou motifs de refus, diagnostics existants du logement (DPE, électricité, gaz, plomb…).
- Diagnostics : s'ils manquent ou ne sont plus à jour, notre partenaire CAPDIAG peut les réaliser.
- Liste des travaux et chiffrage : d'abord les travaux exigés pour la sécurité et la salubrité, puis ceux qui améliorent la performance énergétique, dans le bon ordre.
- Coordination des travaux tous corps d'état : électricité, plomberie, ventilation, chauffage, isolation, menuiseries et finitions, organisés pour n'intervenir qu'une seule fois sur chaque paroi.
- Recherche des aides, de manière neutre : MaPrimeRénov', CEE, éco-PTZ et aides locales, selon votre situation de propriétaire bailleur.
- Justificatifs : nous rassemblons avec vous les factures, attestations et le nouveau DPE réalisé par CAPDIAG à joindre à votre nouvelle demande.
Anticiper avant la prochaine mise en location
Le permis de louer se redemande à chaque changement de locataire. Profiter de la période entre deux locations pour réaliser les travaux permet de limiter la vacance locative, de sécuriser l'autorisation et de préparer les prochaines échéances du DPE. Aucune classe DPE n'est promise : nous visons un objectif, et le résultat est confirmé par le DPE réalisé après travaux.
Votre commune applique le permis de louer et vous avez des travaux à prévoir ? Contactez CAPENERGIE ou remplissez la fiche projet : nous analysons votre situation et vous proposons un plan de travaux adapté à votre logement et à votre calendrier locatif.
